В статье про инвестиции в недвижимость уже упоминал о своем интересе к PNK rental. Этот инструмент похож по своей сути на иностранные REIT-ы, которых в РФ «раз-два и обчелся». PNK rental выкупает построенные своей головной структурой (PNK group) складские помещения, которые в дальнейшем сдает в аренду. Доходность нам пайщикам обеспечивают А-арендные платежи (долгосрочные договоры с повышением ставок аренды из-за инфляции), В-переоценка стоимости недвижимости на балансе фонда и С-доходность полученная от перепродажи объектов.

За 2020 год фонд  декларирует доходность более 20% при целевой 11.5%. Повышенная доходность получилась как раз из-за спекуляции: по приоритетному праву купили объект у головной структуры и перепродали другому фонду. Мои расчеты: стоимость пая выросла за год (с 1 июля 2020 по 1 июля 2021) на 188 рублей; четыре ежеквартальные выплаты составили в сумме 157 рублей. Итого 345 рублей или 23% доходности, из них арендный поток 10.5% и 12.5% переоценка стоимости имеющейся в наличии недвижимости.

Теперь подробнее о процессе инвестирования.

На сайте управляющей компании по ссылке «стать инвестором» прошел процесс регистрации. Счет пополнил на 10 000 рублей через банковскую карточку. Пополнение бесплатное. Деньги в личном кабинете  появились на следующий день. Еще через несколько дней денежные средства были обменены на паи фонда. 5 штук по 1688 рублей.  Через две недели я довнес 24 тыс руб и довел количество паев до 20. Это был вариант инвестирования №1 — через личный кабинет управляющей компании. УК берет за свои услуги процент — а точнее 20% с дохода превышающего доходность 13%. С учетом того, что обещанный рентный доход составляет около 11%, это не то что немного, это нуль, но… с учетом проводимых раз в квартал переоценок стоимости чистых активов, это очень много. Особенно в условиях инфляции, когда недвижимость может дорожать очень быстрыми темпами.

Поэтому дальнейшее инвестирование в PNK буду делать по варианту №2 — через биржу. 8 июля начались торги паями, которые можно купить у обычного брокера. Маркетмейкер начало торгов, наверное, проспал и цена пая в течении дня взлетела почти на 20%: с 1656 до 1954 руб ! Через пару дней маркетмейкер проснулся, цена опустилась до разумных 1700 рублей. Я купил 20 паев через биржу по 1711 р. Что здесь важно понимать… До выхода на биржу цена пая устанавливалась управляющей компанией исходя из целевой доходности. Т.е. денежный поток направляемый для распределения среди пайщиков давал базу для вычисления стоимости пая, чтобы доходность получалась 11.5% годовых. Теперь (и начало торгов это показало) стоимость пая будет определяться рыночным способом. Как и раньше цена пая на бирже будет зависеть от доходности, которую будет показывать фонд. Но теперь это будет не целевая доходность устанавливаемая УК, а доходность устраивающая или не устраивающая конкретных инвесторов. В первую очередь в сравнении с другими инструментами. 

Как не переплатить? Кроме прогнозируемой доходности можно использовать данные с сайта раскрывающего информацию УК. Здесь в разделе РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ-О ФОНДЕ-СТОИМОСТЬ ПАЯ и СЧА публикуется стоимость пая исходя не из рыночной цены на бирже, а исходя из оценки имеющейся недвижимости. Например, на 19 июля стоимость пая на сайте 1648 р, а на бирже цена 1708р.

Update 31 июля 2021 Протестировал вывод средств. 19 июля подал поручение на вывод свободных средств (914 р полученных в виде дохода по паям). Вывод без комиссий. Деньги на карту поступили 30 июля. Но не 914р, а 795р. 119р остались в личном кабинете в виде свободных средств. Интересно, почему? Попробую в октябре еще раз вывести все свободные средства.

Update 02 ноября 2021 1 октября пришла СМС  «начислен  инвест доход». Сколько не написали. В личном кабинете на сайте указан доход  856 рублей. Это приблизительно 2.5% квартальных или 10% годовых. 20 октября пришел платеж на карту 745 рублей, и на личном счете в кабинете лежат еще 544 руб свободных средств. 745р — это, насколько я понимаю, 856 руб минус налог 13 процентов. Стоимость пая на 2 ноября 1 721,8 р.

На те паи, что на брокерском счете доход в сумме 856 рублей был начислен 15 октября.

Update 02 февраля 2022 В ЛК доход за квартал 914.6р. На карту деньги пришли 28 января — 795р.
Брокер прислал те же 795р 24 января.
В личном кабинете PNK рассчитанная доходность за полгода чуть более 10 процентов: