Как ранее было указано в отчете по ИНВЕСТ СУНДУКУ за второй квартал, я решил выделить недвижимость в отдельный класс активов с заданной долей в 10% от всего капитала.
VNQ (Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares)
Началось все еще в три года назад с купленных по 76 долларов паев ETF VNQ (Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares). Это самый крупный американский фонд недвижимости владеющий акциями американских REITов на сумму более 30 миллиардов долларов. Недвижимость данного ETF очень диверсифицирована по своему назначению. Комиссия за управление фондом всего 0.12%. Дивиденды 4 раза в год. За 2020 получилась дивдоходность 3.65% в долларах.
Долгое время этот ETF был моим единственных вложением в недвижимость, но появление в РФ соответствующих фондов заставило меня обратить на этот класс активов более пристальное внимание.
Активо
Первым в моем списке был проект Оскара Хартмана «Активо», ЗПИФ инвестирующий в торговые центры. Реклама на Ютьюбе от харизматичного Оскара сделала свое дело, и я начал интересоваться деталями, в первую очередь, комиссиями. Детали из разных источников тут же не сошлись. Проспекты на сайте, обещающие одно, цифры из примеров отчетов с того же сайта, говорящие о другом, и в заключение, переписка с менеджером фонда, отвечающим на мой вопрос, третье. В итоге решил пока не связываться. Не люблю разногласия. Ну сделайте вы любую комиссию. Большую или маленькую, не важно. Не надо только все усложнять и прятать реальные значения за разными терминами и определениями. От подписки о новостях Активо пока не отказался, менеджер мне регулярно пишет о новых проектах. Может быть позже. Но не сейчас.
PNK rental
Следующей темой стал PNK rental. Фонд индустриальной недвижимости. В собственности фонда в основном склады и производственные помещения. Доходность инвесторам обещают от 11.5%. Выплата дохода (арендные платежи от сдачи объектов) ежеквартально. Паи фонда продаются через сайт управляющей компании. Обещают в июле начать торги паями через биржу. Подробнее об этом фонде можно почитать на сайте управляющей компании PNK rental.
Тема складов и прозрачные условия инвестирования мне понравились, и я купил 20 пробных паев по 1688 рублей. Стоимость пая меняется со временем, во-первых, из-за приращения на величину арендного дохода, и во-вторых из-за переоценки стоимости недвижимости. В дальнейшем планирую увеличивать долю, но уже не через покупку паев у управляющей компании, а напрямую на бирже.
Более подробно о моем опыте инвестирования в PNK в статье PNK RENTAL. ОПЫТ ИНВЕСТОРА.
Парус-ОЗН
Заключительным приобретением из недвижимости в РФ стали паи фонда ПАРУС Управление Активами (parus.properties). А точнее ЗПИФ «Парус-ОЗН». В отличие от PNK, где покупая даже один пай, вы становитесь собственником всех объектов фонда, в данном случае я приобрел долю в конкретном объекте — опять же складе, но каком! Главный склад Озона площадью 70 тыс кв метров. Доходность обещают чуть выше 10% процентов. Купоны выплачивают ежемесячно. Стоимость пая в момент моей покупки 6279 р. И что важно — купить/продать можно через биржевой стакан. Купил на пробу 6 паев. Буду следить. В отличие от PNK (где паи может купить любой желающий через личный кабинет УК), паи Паруса доступны только квалифицированным инвесторам.
По российским фондам кратко все. За доходностью и регулярностью выплат буду следить, отчеты публиковать. В заключение добавлю, что планирую иметь бумажную недвижимость, как и остальные активы, разделенные пополам. 50% будут российские фонды купленные у местных брокеров или УК, и 50% будут американские ETF или REIT купленные в Interactive Brokers.
Update 22 июля 2021 Попался на просторах интернета еще один интересный проект Инвестиции в ЖК Симфония 34 от MR groop.
В районе станции метро Дмитровская в Москве строится жилой комплекс (4 небоскреба от 36 до 54 этажей) со сроком окончания строительства в 2025 году. На Московской бирже можно купить пай фонда ЗПИФ Смф34 (на 22 июля 2021 г. цена 1 710 000 руб). В 2025 году планируется погашение пая и выплата дохода, которую обещают 13-17% годовых. Своеобразная альтернатива покупке московской недвиги с пониженным порогом входа. Сам не участвую, посмотрю через 4 года, насколько проект отработает обещанное.
Update 03 января 2022 Еще одна приятная новость для инвесторов. FXRE — ETF на американскую недвижимость. Открыт FinEx-ом и включает в себя более 120 акций компаний сектора недвижимости (REIT-ов).
По сути, это такой же ETF как и VNQ (см. самое начало статьи), но только торгующийся на Мосбирже. А значит, хоть и имеющий повышенную комиссию (0.6% против 0.12%), но позволяющий сэкономить на налогах, если инвестор продаст паи фонда после трех лет владения (ЛДВ).
Update 02 февраля 2022 В дополнение к имеющимся у меня паям Парус-ОЗН купил вчера паи нового Парус-СБЛ. Торгуются на бирже. Стоят 1000р. Только в отличие от первого склада для Озон, этот для его основного конккурента Сберлогистики. Договор аренды до 2029 года. Каждый год индексация аренды +5% (пока это меньше инфляции). Обещают 10.6% годовых за счет аренды плюс неизвестная доходность от переоценки стоимости здания.
Update 02 января 2023 Прошел 2022 год. В моем инвест сундуке недвижимость по-прежнему составляет около 3%. Стоимость паев PNK RENTAL выросла за год на 18 процентов. Это дополнительно к доходности в виде купонов выплачиваемых с октября ежемесячно. Парус-ОЗН и Парус-СБЛ в стоимости не растут, но обещанные выплаты производят точно в срок. Огорчил FXRE — оказался в списке заблокированных активов от Finex.